【法律探究】

本期引載原告江玉桂訴某物業管理公司財產侵權糾紛一案，生動的反映了物業管理法律糾紛的實際情況。瞭解、研究該領域法律問題，處理和解決現實糾紛，是管理者和被告管理者分別都要注意的問題和達到的目標。

那麼怎麼認識物業管理合同？簽訂和履行物業管理合同應該考慮哪些問題呢？這也是本案帶給讀者的啟示。

一、格式合同、格式條款問題。本案中物業公司就是盲目信任了自己設定的免責條款而在訴訟中為自己釀成禍患。

格式條款作為合同條款一部或全部。合同法規定了格式條款的無效情形。格式合同（條款）產生風險的原因是單方提出，因此，相對於非格式條款而言，認定格式合同無效情形的規制更多。

需要指出的是，《合同法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從文意上來看，《合同法》第三十九條規定了格式條款提供方的兩個義務，其一是有採取合理方式提請對方當事人注意免除或限制其責任的條款的義務；其二是按照對方的要求，對格式條款進行說明的義務。然而，《合同法》中並未對此種義務的違反做出任何不利評價。因此，《合同法解釋（二）》的規定有利於彌補此種缺陷。然而，該司法解釋還將這種義務通過邏輯連接詞“並”與合同法第四十條，第五十二條，第五十三條的規定聯繫起來。也即符合下列情況：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通、損害國家、集體、第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規的效力性強制性規定；6、造成對方人身損害的免責條款；7、因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款；8、格式條款提供方免除其責任；9、加重對方責任的格式條款；10、排除對方主要權利的格式條款。由此看來，格式條款提供方不能认为尽到了提請注意義務和說明義務就可以确保自己拟定的合同条款有效。

本案中原告江小姐在物業管理的格式合同中本是弱勢一方，而且承諾了自己對初始存放在未交樓的房屋中貨物的安全責任完全由自己擔承，看似勢在必輸，結果卻反敗為勝被法院支持，關鍵之一就是在正確選擇合同之訴還是侵權之訴的訴訟方向後，恰當的祭起了格式合同中提供方免除責任的條款被法律否定的武器。

二、主體問題。物業合同主體問題，簡而言之就是“誰和誰簽合同”、“誰對誰履行合同”。

對此，首先要充分瞭解簽約對象的主體資格。為防減少交易風險，有必要考察管理者方的主體資格、履約能力、信用情況等，查看對方的營業執照、年檢證明資料等。如果業主選擇不當，往往得不到要求的服務，甚至是花錢請個“大爺”，對業主態度惡劣，只是想法收費，不做扎實的服務，社區髒亂，甚至偷盜頻發。

尤其值得注意的是，物業管理公司往往一開始是開發商指定或自己成了的公司，所謂業主只是一家一戶的房東，開始購房時分別和開發商簽訂和同並簽訂前期物業管理合同，隨後演化成普通物業管理合同。各個人業主只在對方拿出合同後自己簽字就行了。這樣，其權利被忽視甚至被侵害就更容易發生。這就要求業主要以主人翁的態度，敢於說話，敢於要求自己的權利。一旦能夠，應該果斷地自己選擇物業管理公司，掙得平等的發言權，爭取平等的合同權利。

三、物業管理合同約定內容問題

在服務合同裏一定要明確物業公司是管理社區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個社區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務。要在服務合同裏明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性 ，這樣才能有效保護全體業主的利益。合同約定明確還包括服務收費標準，合同期限等。以利於合同實際地順利的履行，發展市場競爭，促進物業服務水準的提高。

广东宏诚律师事务所李贺亭律师（江玉桂代理人）