充满考验的成长之路
小区是组成城市社会的细胞，如何保证小区的物业管理、业主的和谐相处，是和谐社会建设的关键。然而，就比例而言，乐山目前的小区业主委员会覆盖率还极低。在国家统计局乐山调查队公布的《乐山2013年物业管理发展情况分析》中显示，截至2013年8月，乐山中心城区住宅小区约600多个，但只有79个小区业主委员会到房管局备案。
自2012年7月1日《四川省物业管理条例》施行后，《条例》中对业主委员会责任的进一步细化与明确使得越来越多的人开始关注并重视业主委员会。但同时，“组建难”、“运作不规范”等问题也在业主委员会日渐成长的过程中越发明显。
在法律上，业主委员会长期以来只是一个无法人地位和独立财产、相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，无法独立承担民事责任。而激励机制的欠缺导致部分业委员成员或业主代表不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用，甚至进一步加剧了各种矛盾。除此以外，随着乐山旧住宅小区无物业管理维护的问题日益凸显，再加上不少开发商历史遗留问题的出现，极大的困扰并考验着业主委员会的组建以及工作的开展。
“随着未来越来越多成熟的大型社区在乐山落成，业主委员会将成为小区进一步规范、有序发展的配备。”乐山市住房保障和房地产管理局物业管理科科长杨毅表示，乐山业主通过业主大会进行民主协商的自我管理机制尚在逐步形成之中，乐山业主委员会正行走在充满考验的成长之路上。杨毅补充道，《物业管理条例》虽明确了业主大会是全体业主的自治组织；业主委员会是业主大会的执行机构。但在实际运作中，业主委员会的建立以及运作还有待进一步规范。
全民参与是最有效的管理
在连续几日对乐山各小区的走访中，记者发现，需要召开业主大会时，业主召集不齐甚至无法召集的情况普遍存在，部分居民对业主委员会的建立与否并不特别关心。“我们小区有两百多户居民，业主委员会曾经有人提过，但日常管理有物业公司，业主们对业主委员会并不热心。”书香门第社区业主王力告诉记者，“业主委员会是为小区无偿劳动，人多事杂难于管理，还给自己带来很多麻烦，费力不讨好，所以会遇冷也在意料之中。”而居住在某单位小区的黎平也表示，乐山很多旧的小区之所以无法建立起业主委员会，“是因为住户是以中老年人为主，业主委员会一旦建立，小区维护一旦开始，聘用物业公司或自治都会产生一定的费用支出，而对他们来说这些支出都是‘没必要’的。”
“业主参与度不够是乐山业主大会与业主委员会目前面临的巨大难题，”杨毅表示，参与积极性不高的最主要根源还是业主对业主大会、业主委员会的认识不够。“这种认识不仅仅是指不去参加业主大会或者是事不关己的冷漠，还包括对自身所持有的权利不明。” 杨毅说，这是致使业主委员会陷入困境的根源之一，也是很多小区无法组建业主委员会最根本的原因。
“目前，出现如业主对物业管理公司的服务有不满的情况时，业主普遍会采取拒交物管费的行为来抗议，而物业管理公司一旦缺乏资金，或者是处于亏损，挽回的可能性就很小了。”嘉州新城佛伦堡水岸别墅小区业主委员会主任吴诗玉表示，新的小区物业管理服务当务之急就是新观念的植入，“建立起新的消费观，正视业主大会，正视自身所持有的权利，并且积极地加入到小区管理之中。全民参与才是最有效的管理。”
LINK——自治小区的成功样本
A.上海长华绿苑小区：
长华绿苑小区构成复杂，其中140弄170户，均为商品房，有多层、小高层两种；160弄有60户，均为多层，其中23户为售后公房。由于房屋性质不同，所缴物业费不同，商品房高层物业费是1.1元/平米，多层为0.58元/平米；而售后公房的物业费最低每户仅6元一月。不同业主对物业管理的要求也不同。
自从2002年进户以来，长华绿苑先后由3家物业公司管理。业主对物业公司很不满意，楼道灯坏了没人修；保安不尽责，入室盗窃案2009年发生一起，2010年发生两起，放在门口的皮鞋也经常失窃；物业费收缴率只有60%。2010年底，物业公司表示入不敷出，物业费要上涨，但业主们不同意，物业便“抛盘”走人了。由于物业费低、小区太小，无利可图，没有其他物业愿“接盘”。在这种情况下，业委会研究了相关法规，召开了业主大会，90%的业主同意自己管理。
于是，长华绿苑2011年1月起开始了自治管理。长华绿苑的业委会有7个人，其中有4名党员。“班长”王惠根以前是副厂长，懂工程和设备；黄矛平熟悉电气和水泵等维修；吴爱琳当出纳；另两位“笔头好”的委员写材料、发通知。渐渐地，一套制度建立起来：聘用8名保安、2名保洁、1名维修工，日常管理实施“经理负责制”，即请一位有资质的退休物业经理负责，每月支付工资2000元；聘请一位兼职财务，这位财务也是业主，只领取200元津贴。还成立了绿化、卫生、设备维护、治安几个志愿小组。《业委会收支汇总表》、《物管处收支汇总表》全部“煞清”，定期向业主公布。小区还组建了监事委，每个楼组出一位代表，共13人组成，监督业委会的工作。
为了管好小区，业委会精打细算，动足了脑筋：小区南门安装了电控门，花费2万元，可省下一个人员开支；他们给保安的工资比周边小区高100元，还给保安室装了空调；每月收缴的物业费近2万元，支付工资和加班费还有缺口，就将停车费等公益收入补充进来。3年下来，小区结余资金20余万元，去年结余的10万元作为公益基金，按楼组面积充实到维修基金中。3年来小区未发生一起入室盗窃案，物业费收缴率达到99.9%。如今，长华绿苑小区被评为市文明小区、市安全小区和节水型小区，还被列入垃圾分类首批试点小区。
B.株洲金元小区：
跟株洲市不少小区一样，1999年交房时芦淞区金元小区的物业公司是开发商配套的。随着时间的推移，垃圾没人管、电梯经常坏、盗窃频繁发生，问题日益严重。最终，2008年底，300户业主的“管家”撤离。半年后，小区决定采取业委会自治管理。
【自主管理有绝招】
1.不要传统物业，自己“招兵买马”
小区要管理好，光靠业委会的力量肯定行不通，但如果招聘新物业公司入驻，又担心困境重演。
最后，业委会决定，放弃传统物业一手管理模式，通过公示，采取业委会聘用，让物业成为业委会的下属机构。把最大权利交给居民，物业工作人员仅负责服务小区、拿工资，不掌握物管费，可避免携款走人、服务不用心。
天然气改造、安装路灯，这些提了数年都没能解决的问题，在业委会成立后有了很好的结果。虽然小区的物业费从8毛变成1块，但收缴率高达98%以上。
2.不要居民出钱，实施“开源节流”
2011年，花费3万元安装了近40个摄像头；2012年，花费近43万，更换了两台新电梯；2013年，花费近4万元，对入户大堂和电梯间进行美化……无经费，绝对是业委会运作的一大难题，金元小区却找到了解决经费的妙招。
除用服务让居民自主缴纳物业费外，还把多余的物业用房出租，并对摩托车的停放施行集中整治，收取每月30元的管理费。
抓收入的同时，业委会还有个不成文的规矩：不能拿一分钱，连聚餐都是成员轮流掏钱买单。只要超过200元的开销，都要四次审批：经手人、证明人、业委会相关委员和业委会主任。
3.不要模糊，成立“监督委员会”
工作被业委会一把抓了，那是否做到位，有没有人监督呢？这儿就有首创的“监督委员会”，专门监督业委会。
拿出业委会的账本，密密麻麻的表格，收了多少物业费，进行了哪些项目的开支，结余多少，写得清清楚楚。任何一位业主来查账，都能看得懂、查得明，放心。
4.不要冷漠，成立党支部“送温暖”
小区的管理好坏，除了卫生、治安环境，也需要人文环境。
因9个业委会成员中，大部分都是党员，2011年，小区成立了金元党支部。按照有关规定，物业费的千分之二可用于业委会成员开销，经成员一致同意，决定把经费节省下来，送给困难群众，每年都会慰问4、5户困难居民。
小区里有1/3都是出租户，小区还定期开展棋牌比赛、拔河比赛，增强邻里感情。
C.长春吉顺康城小区：
信任：个个是“大拿” 逐步取信业主
2009年选举成立业主委员会时，通过业主们自愿报名，产生了11名候选人。选举时需要投票，物业工作人员挨家挨户发放选票，可是很多业主看选票上的名字，都摇了摇头，表示不认识。最后选举结果是在众人的怀疑中产生，有7人成为了业主委员会成员。
当时的做法虽然迫于无奈，但他们逐步获得了大家的认可。7位工作人员几乎都是“大拿（指在某一地区、单位或某一方面最有权威的人）”，有专业会计，专业出纳，专业策划，甚至还有专业的文秘。他们在业主遇到困难时会大显身手。
账目：公开每笔账目 哪怕一元一角
业委会成立之初，成员们飙着一股劲，一定要将业委会做好。办公室备品是七个人自掏腰包买的，为了能有资金为业主们做实事，他们向物业争取到了小区内广告屏的管理权，得到的费用用作小区内公共设施及举办活动的支出，比如天冷给地下车库换上自动门就花了3万元，而且在春节为业主举办联欢会等。更重要的是，业委会的每笔账都有公示，哪怕是一元一角。
物业费：仔细调研 确定涨价幅度
物业与业主之间最难沟通的可能就是物业费上涨了。去年，吉顺康城小区物业表示，原来每平方米0.98元的标准已经不能满足物业支出了，提出涨价，业主和物业出现分歧，最后物业不得不通知业主委员会要弃管。
业委会立即劝说了物业，随后逐户调研，还到别的小区取经，最后经过核算发现，现有的物业费真的不能满足物业需求，最后他们将这个结果详细通知给业主，在业委会专业会计和出纳的统计下，最后将物业费上调至每平方米1.16元，刚刚好满足物业的需求，同时也让业主们觉得心里平衡。这件事也大大增加了业委会在业主和物业心目中的地位。
（据《新民晚报》、《株洲晚报》、《新文化报》，有删节）
